7月25日，國家主管房地產(chǎn)的最高層召開房地產(chǎn)工作座談會，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等十個全國重點(diǎn)城市被叫去開會。
8月20日，住建部聯(lián)合央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，12家全國重點(diǎn)房企參會，據(jù)說首次提出了三條融資管理“紅線”。
8月26日，住建部再次召開會議，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市被叫“點(diǎn)名”參會。
8月28日，深圳住建局提出：要學(xué)習(xí)新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進(jìn)公共住房。
8月30日，江蘇無錫忽然來一個“樓市政策升級”，主要針對家庭多套房實(shí)施了“嚴(yán)控”：二套首付從40%提高到了60%，夫妻離異后2年內(nèi)算二套，嚴(yán)控消費(fèi)貸用于購房。
那么為什么忽然之間，國內(nèi)主要大城市的樓市政策出現(xiàn)“收緊”?
從市場反應(yīng)來看，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，近期整體樓市出現(xiàn)“過熱”，尤其是在一二線的大城市，房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，高層需要降溫。
從7月份的房價(jià)漲幅數(shù)據(jù)來看，唐山、深圳、沈陽、成都、寧波、無錫等城市房價(jià)漲幅比較迅猛，70個大中城市中，連續(xù)4個月出現(xiàn)了接近60個城市房價(jià)連續(xù)上漲。
房價(jià)在上半年出現(xiàn)“過熱”，主要原因一個是“政策松綁”，另外就是“貨幣過量”，兩者結(jié)合樓市必然過熱。
第二，居民債務(wù)率持續(xù)上升，可能會影響金融穩(wěn)定。
8月中國銀監(jiān)會主席在《求是》雜志發(fā)表文章提出：在資金面寬松背景下，企業(yè)、居民、政府都可能增加債務(wù)，要堅(jiān)定不移化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)2020年2季度中國杠桿率報(bào)告，上半年中國宏觀債務(wù)率從2019年年底的245.4%上升到266.4%，增加了21個百分點(diǎn)，說明整體債務(wù)率確實(shí)在增加，借錢太多了。
其中居民購房債務(wù)率從55.8%上升到59.7%，已經(jīng)逐漸逼近國際紅線的65%，杠桿率越高，居民償還壓力越大，也越容易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
第三個原因，也是最重要的一個原因，那就是隨著戶籍制度的改革，中大城市的落戶越來越容易，而且各地爭先出臺人才卡，限購越來越松。
可能很多人還沒有意識到，在未來五年的“十四五”期間，中國的城鎮(zhèn)化路線可能會發(fā)生重大變化和轉(zhuǎn)折：從原來的重點(diǎn)發(fā)展中小城市，轉(zhuǎn)向重點(diǎn)發(fā)展大城市。
在過去相當(dāng)長的一段時(shí)間里，中國的城鎮(zhèn)化道路一直都堅(jiān)持：控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市的基本國策。
所以北京和上海從而走上了“嚴(yán)控人口規(guī)模”的疏解之路。
2015年上海市人口開始減少，北京也開始嚴(yán)格控制人口，控制城市的密度。
2017年北京開始對人口進(jìn)行嚴(yán)控疏解，當(dāng)時(shí)控制人口已經(jīng)是北京市的硬任務(wù)。
在上海之后，2017年，果真北京市的人口開始出現(xiàn)了下降，從2016年的2173萬降低到了2171萬，雖然降幅很小，但總算實(shí)現(xiàn)了控制人口的目標(biāo)。
當(dāng)時(shí)北京已經(jīng)提出了減量式發(fā)展。2018年繼續(xù)減少，2019年則與2018年持平，預(yù)計(jì)2020年北京人口可能還會下降。
但是從2020年開始，中國國內(nèi)大循環(huán)經(jīng)濟(jì)開始了，甚至可能將會成為中國未來5年重要的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)方針。
高層多次強(qiáng)調(diào)：國內(nèi)大循環(huán)經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵是要建立生產(chǎn)要素的自由流動，首先就是人口勞動力的自由流動市場，打破戶籍制度已經(jīng)成為基本趨勢。
國家發(fā)改委在《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中，還有“超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延”的說法。
但是在《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中，已經(jīng)把“防止大城市無序蔓延”的說法剔除了，相反提出了“提升中心城市能級和核心競爭力”的說法。
這就充分說明：新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)從遏制大城市發(fā)展，轉(zhuǎn)向支持中心城市的發(fā)展，未來就是要做大做強(qiáng)中心城市及都市圈。
這意味著中國大城市的經(jīng)濟(jì)、人口還會進(jìn)一步集聚，中國以前遏制大城市發(fā)展政策即將成為歷史。未來隨著戶籍制度的逐漸消失，全國的勞動力人口、經(jīng)濟(jì)資源將會大量聚集大城市及都市圈，未來的五年，屬于中國的“大城時(shí)代”。
未來中國的人口勞動力及經(jīng)濟(jì)資源，將會成為四大趨勢：從北向南轉(zhuǎn)移，從西向東轉(zhuǎn)移，從周邊向省會城市轉(zhuǎn)移，從中小城市向都市圈轉(zhuǎn)移。
戶籍制度的打破，將會成為中國人口自由遷徙的核心動力，并最終形成區(qū)域人均收入的均衡，隨之帶來的就是城市樓市限購的“打破”。
所以我們基本上可以判斷：未來五年，樓市限購的“行政手段”會逐漸退出市場，取而代之則是限貸、提高稅費(fèi)等“市場手段”，控制城市樓市不再以房價(jià)為目標(biāo)，而是以金融穩(wěn)定為目標(biāo)。
由于戶籍制度和高房價(jià)是調(diào)控大城市人口的核心兩大手段，而隨著戶籍制度的打破，大城市里的高房價(jià)必將成為控制大城市人口的核心手段。
這里的高房價(jià)并不是指的炒房，而是指人口大量聚集下，大城市的生活成本提高：誰能夠承擔(dān)更高的生活成本，誰才能夠在大城市里生活下去。
而不能承載大城市高房價(jià)的人口，將會回歸中小城市，其生活質(zhì)量也會得到提高：大城市的高房價(jià)起到了調(diào)節(jié)人口的調(diào)節(jié)器作用。
區(qū)域發(fā)展均衡，指的是人均收入的均衡，而不是總量的均衡。
因此，盡管近期樓市政策在不斷收緊，但是未來大城市和都市圈的樓市投資價(jià)值實(shí)際上“不降反升”，中心城市的投資回報(bào)還會進(jìn)一步體現(xiàn)。
關(guān)鍵詞： 樓市政策 房地產(chǎn)企業(yè)
