主要觀點：
事件
9 月 30 日，克而瑞發(fā)布《2020 年 1-9 月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP200排行榜》
9 月百強銷售增速放緩，單月同比約 25%
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)計算，百強 9 月全口徑銷售金額約 13327 億元，同比增長 24.8%，增速較前值下降 4.3 個百分點;1-9 月全口徑銷售金額累計值達(dá) 86512 億元，同比增幅較前值提升 2.7 個百分點至 7.4%。從權(quán)益角度看，百強 9 月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額 9470 億元，同比增長 21.2%，較前值下降 5.1 個百分點;1-9 月權(quán)益口徑銷售金額累計達(dá) 62549 億元，同比增幅較前值提升 2.4 個百分點至 5.5%。高基數(shù)效應(yīng)下，百強銷售 9 月增速較前值有所放緩，但依然維持在較高水平。根據(jù)中指監(jiān)測的重點城市新開住宅項目當(dāng)天去化率來看，隨著疫情影響的逐步淡化，今年 5、6 月份出現(xiàn)上漲，進(jìn)入三季度后趨穩(wěn)。整體來看，當(dāng)前去化處于近三年同期較低水平，成交依然側(cè)重供給放量。進(jìn)入四季度，房企有望延續(xù)積極加推的態(tài)勢，疊加首套房貸利率自年初以來穩(wěn)中有降，提振需求釋放，頭部房企有望維持較優(yōu)表現(xiàn)，實現(xiàn)穩(wěn)步增長。
各梯隊不同口徑表現(xiàn)趨異，頭部更具穩(wěn)增長能力
今年以來，規(guī)模房企競爭加劇，9 月百強房企各梯隊分化加深。從準(zhǔn)入門檻來看，1-9月累計全口徑TOP3/10/20/50門檻較去年同期分別提升396、158、137 和 78 億元，百強門檻恢復(fù)至去年同期水平。各梯隊中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 的 9 月單月同比分別為 9.9%、30.1%、8.6%、31.8%、46.6%，較前值分別變動-8.5、+5.4、-26.7、-8.1 和+22.0 個百分點。值得注意的是，從權(quán)益口徑計算，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 單月同比較前值變動分別為-8.0、+10.2、-12.9、-22.3、+15.7 個百分點。部分梯隊的權(quán)益口徑與全口徑表現(xiàn)差異，說明在合作開發(fā)過程中，頭部企業(yè)憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢，對權(quán)益的管控更具主動性，成長更穩(wěn)健。
行業(yè)或迎“雙分”模式，梯隊內(nèi)靜待“二次分化”
具體到公司層面，主流房企中 9 月銷售同比增速居前的有：綠地控股(140%)、保利地產(chǎn)(36%)、華潤置地(32%)、旭輝控股(30%)、中南建設(shè)(28%)等;1-9 月累計同比增速居前的有：中國金茂(31%)、金科股份(21%)、金地集團(19%)、招商蛇口(17%)、中國恒大(17%)等。9 月銷售額排名靠前的有：碧桂園(860 億元)、中國恒大(813 億元)、融創(chuàng)中國(691 億元)、萬科(545 億元)、保利地產(chǎn)(502 億元)等。1-9 月累計銷售金額前三分別為碧桂園(6153 億元)、中國恒大(5319 億元)和萬科(4927 億元)。二線成長型標(biāo)的單月增速表現(xiàn)亮眼，銷售額靠前的依然為規(guī)模型頭部企業(yè)。
投資建議
受疫情的影響，行業(yè)基本面年初出現(xiàn)大幅下行。隨著復(fù)產(chǎn)復(fù)工的有序推進(jìn)，銷售持續(xù)改善。9 月百強增速雖有放緩，但依然處于較高水平。從中指監(jiān)測的重點城市去化來看，當(dāng)前成交依然側(cè)重供給放量，但年初至今首套房貸利率穩(wěn)中有降或提振市場需求。進(jìn)入四季度，房企有望延續(xù)積極加推的態(tài)勢，不排除部分房企采取以價換量等方式?jīng)_擊年初設(shè)定的銷售目標(biāo)。我們認(rèn)為，短期沖擊不改銷量長期向合理中樞回歸的趨勢。以穩(wěn)為主的基調(diào)下，部分城市出現(xiàn)調(diào)控收緊的跡象，頭部規(guī)模房企及二線成長梯隊有望憑借自身優(yōu)勢實現(xiàn)銷售、業(yè)績雙增長，行業(yè)競爭格局有望進(jìn)一步清晰。建議關(guān)注：(1)規(guī)模型房企：萬科 A、保利地產(chǎn)、金地集團;(2)成長型標(biāo)的：金科股份、中南建設(shè)、華發(fā)股份、陽光城;(3)A 股物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：招商積余等。
風(fēng)險提示
調(diào)控政策趨嚴(yán)，資金端超預(yù)期收緊，房企開、竣工進(jìn)度不及預(yù)期，房貸利率上行等。
